Ngày 24/10/2023, Bộ Xây dựng đã gửi công văn số 4799/BXD-QHKT đến Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để tham gia ý kiến về Đồ án Quy hoạch chung đô thị mới Hồ Tràm, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2045. Nội dung công văn không chỉ tập trung vào việc đánh giá sự phù hợp pháp lý mà còn đưa ra nhiều góp ý chi tiết nhằm đảm bảo tính toàn diện và khả thi của quy hoạch. Dưới đây là những điểm chính được Bộ Xây dựng nêu rõ:

Về sự phù hợp của các căn cứ pháp lý lập quy hoạch

Bộ Xây dựng khẳng định rằng việc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tổ chức lập quy hoạch, lấy ý kiến Bộ trước khi phê duyệt đồ án là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 19 và điểm a khoản 2 Điều 44 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. Tuy nhiên, tỉnh cần:

• Rà soát việc ủy quyền lập quy hoạch chung đô thị: Đảm bảo tuân thủ Điều 20 và 21 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, đồng thời tiếp thu đầy đủ ý kiến từ các sở, ngành và cộng đồng dân cư
• Loại bỏ các căn cứ pháp lý không còn hiệu lực: Ví dụ như Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, và Thông tư số 12/2016/TT-BXD. Những văn bản này không còn điều chỉnh hoạt động quy hoạch đô thị.
• Bổ sung thông tin bản đồ nền địa hình: Đảm bảo tuân thủ khoản 3 Điều 24 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Điều 3 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP.

Tuy nhiên, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu rà soát đảm bảo việc ủy quyền tổ chức lập quy hoạch chung đô thị, lấy ý kiến, giải trình tiếp thu đầy đủ ý kiến các sở ngành, cộng đồng dân cư trong quá trình tổ chức lập quy hoạch theo quy định tại Điều 20, 21 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và quy định pháp luật khác có liên quan.

• Đề nghị rà soát các căn cứ pháp lý đã hết hiệu lực và không điều chỉnh hoạt động quy hoạch đô thị như: Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị, Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;…
• Đề nghị bổ sung nguồn gốc, thông tin bản đồ nền địa hình được sử dụng làm căn cứ lập quy hoạch, đảm bảo yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 24 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Điều 3 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

Xem thêm chi tiết tại đây: Angsana Residences Hồ Tràm Melia Hồ Tràm Ixora Hồ Tràm 2

Về sự phù hợp với quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và quy hoạch xây dựng vùng huyện Xuyên Mộc:

• Đô thị mới Hồ Tràm, huyện Xuyên Mộc được dự kiến phát triển thành đô thị loại V trong giai đoạn 2026-2030 theo Danh mục đô thị thực hiện phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 – 2025 và giai đoạn 2026 – 2030 theo Quyết định số 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2021 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 – 2030; được xác định trong dự thảo Quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (dự thảo đang được trình phê duyệt) với định hướng trở thành đô thị loại V trong giai đoạn 2026-2030. Do dó, đồ án quy hoạch định hướng phát triển đô thị Hồ Tràm theo tiêu chuẩn đô thị loại V là phù hợp với nội dung đề xuất tại Quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, đề nghị rà soát, thống nhất về tính chất đô thị đã được xác định trong nội dung đề xuất tại Quy hoạch tỉnh.
• Hiện nay, Quy hoạch xây dựng vùng huyện Xuyên Mộc đã được phê duyệt tại Quyết định số 724/QĐ-UBND ngày 09/3/2022 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nội dung thuyết minh quy hoạch chưa làm rõ các yêu cầu, định hướng tại quy hoạch tỉnh, quy hoạch huyện và quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành (nếu có) đã được phê duyệt đối với định hướng phát triển của đô thị Hồ Tràm. Đề nghị bổ sung các nội dung nêu trên và đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung đồ án quy hoạch chung đề xuất là phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng huyện đã được phê duyệt.
• Quy hoạch chung khu vực ven biển thuộc các xã Phước Thuận, Bông Trang, Bưng Riềng và Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt tại Quyết định số 3476/QĐ-UBND ngày 26/10/2021. Đề nghị rà soát tính pháp lý của quy hoạch được phê duyệt và việc tổ chức quản lý quy hoạch tại khu vực, đảm bảo không trùng lắp các phạm vi lập quy hoạch chung trên địa bàn xã Phước Thuận.

Về sự phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng:

• Thuyết minh tổng hợp chưa làm rõ cơ sở, luận cứ đối với công tác dự báo dân số, khách du lịch; chưa xác định quy mô dân số thường trú, dân số tạm trú và các thành phần dân số khác. Đề nghị bổ sung các nội dung nêu trên và bảo đảm thực hiện theo quy định tại mục 1.5.1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
• Phương án quy hoạch đề xuất phát triển khoảng 134ha đất hỗn hợp song chưa xác định cụ thể các chức năng, tỷ lệ đất cho mỗi chức năng và quy mô dân số tại khu vực chức năng có tính chất lưu trú theo quy định tại mục 2.2 của QCVN 01:2021/BXD.

Đối với chỉ tiêu đất ở (dự kiến khoảng 440ha) đề xuất đạt 220m2/người giai đoạn đến năm 2030, đạt 115 m2/ người đến năm 2045 là chưa phù hợp với quy định tại QCVN 01:2021/BXD (mục 2.2 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD quy định chỉ tiêu đất đơn vị ở đối với đô thị loại V là 45-55m2/người) .

Một số nội dung đề nghị nghiên cứu:

• Hiện trạng sử dụng đất xác định trong khu vực lập quy hoạch có khoảng 1543,79ha đất rừng đặc dụng. Tuy nhiên phương án quy hoạch sử dụng đất không xác định quy mô diện tích rừng đặc dụng. Do đó, đề nghị xác định cụ thể diện tích, phạm vi từng loại rừng gồm: rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; phạm vi, quy mô Khu Bảo tồn thiên nhiên Bình Châu – Phước Bửu và các khu vực cần bảo vệ môi trường sinh thái tại hiện trạng và phương án quy hoạch; bảo đảm phù hợp với định hướng tại quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch bảo vệ môi trường đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; tuân thủ Quyết định số 326/QĐ-TTg ngày 09/3/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 -2025. Trên cơ sở đó, xác định các khu cần bảo tồn, bảo vệ; khu vực cấm xây dựng và các khu dự trữ phát triển. Việc tổ chức khai thác du lich jsinh thái dưới tán rừng đề nghị tuân thủ quy định pháp luật về lâm nghiệp, môi trường và pháp luật khác có liên quan; thực hiện đúng Chỉ thị số 13-CT/TW ngày 12/01/2017 của Ban Bí thư về về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.
• Rà soát hiện trạng của các dự án đã đầu tư xây dựng, đang triển khai thực hiện và chịu trách nhiệm về pháp lý của các dự án đã được hình thành trên địa bàn theo quy định pháp luật. Theo bản đồ hiện trạng sử dụng đất và định hướng phát triển không gian có xác định các dự án phát triển du lịch nằm trong rừng phòng hộ Phước Thuận; do đó, đề nghị làm rõ sự tuân thủ của việc phát triển các dự án du lịch nêu trên theo quy định pháp luật về lâm nghiệp. Tại không gian du lịch dọc tuyến đường ĐT 994 (đường ven biển) đề nghị nghiên cứu bố trí, xác định rõ vị trí, quy mô không gian công cộng ven biển dành cho cộng đồng cư, đảm bảo khả năng tiếp cận, khai thác bờ biển của người dân trong khu vực và thực hiện đúng Chỉ thị số 20/CT-TTg ngày 27/7/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý đất đai các dự án ven biển và Nghị quyết số 36-NQ/TW ngày 22/10/2018 của Ban Chấp hành Trung ương về chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
• Bổ sung cơ sở dự báo quy mô khách du lịch năm 2030 đạt 400.000 lượt khách; năm 2045 đạt 1.000.000 lượt khách và lựa chọn các chỉ tiêu về số ngày lưu trú, lao động trực tiếp, gián tiếp.
• Xác định rõ quy mô diện tích đất nhóm nhà ở, mật độ dân số hiện trạng và dự kiến tại các điểm (khu) dân cư và có giải pháp quản lý, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả. Quy mô dân số tính từ lượng khách quy đổi đề nghị không tính toán trong chỉ tiêu đất dân dụng. Bổ sung luận cứ, cơ sở đối với đề xuất chuyển đổi toàn bộ khu dân cư hiện hữu tại phía Tây đường ĐT 998 thành khu ở xây mới và đảm bảo sự đồng thuận của cộng đồng dân cư có liên quan trong khu vực.
• Việc đề xuất phát triển khu dịch vụ du lịch quy mô lớn (khoảng 580 ha); khu hỗn hợp (khoảng 134ha) là chưa đủ cơ sở luận cứ do thuyết minh chưa dự báo về nhu cầu cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch; tăng trưởng lao động và cơ cấu lao động theo từng lĩnh vực. Đối với khu du lịch ven biển, đề nghị nghiên cứu làm rõ quy mô diện tích, loại hình du lịch, dự báo lượng khách và cơ sở lưu trú, yêu cầu quản lý, kiểm soát phát triển du lịch đảm bảo phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng vùng huyện và bảo vệ môi trường cảnh quan, sinh thái khu vực ven biển Xuyên Mộc.
• Theo thuyết minh tổng hợp, khu vực lập quy hoạch chung đô thị mới Hồ Tràm có hệ thống sông, suối tự nhiên là tuyến tiêu thoát nước cho khu vực như sông Ray, sông Kinh, sông Hỏa,… và tiếp giáp hồ sông Kinh. Đề nghị nghị bổ sung phân tích rõ vai trò của các tuyến thoát nước tự nhiên nêu trên; phân tích chế độ thủy văn, hải văn và tác động của biến đổi khí hậu đến phát triển đô thị. Việc lựa chọn đất xây dựng cần tính toán đến các khu vực chịu ảnh hưởng của các tuyến thoát nước nêu trên và đánh giá cụ thể các khu vực có lợi thế về kinh tế, xã hội.
• Nội dung định hướng phát triển không gian đô thị cần bổ sung làm rõ: Hướng phát triển đô thị; phạm vi, quy mô các khu chức năng của đô thị: Khu chỉnh trang, cải tạo, khu bảo tồn, khu vực phát triển mới, khu vực cấm xây dựng, các khu dự trữ phát triển; hệ thống trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ, trung tâm công cộng, công viên cây xanh và không gian mở của đô thị; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan cho các khu chức năng của đô thị, trục không gian chính. Đối với khu vực dân cư hiện hữu có mật độ dân số rất thấp và khu vực nông nghiệp có xen đất ở, đề nghị nêu giải pháp cụ thể để quản lý việc mở rộng phát triển đô thị và tổ chức dân cư phù hợp; đảm bảo tiết kiệm đất đai và hiệu quả trong đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
• Nội dung định hướng quy hoạch sử dụng đất cần bổ sung làm rõ quy mô dân số và đất đai của từng khu vực chức năng của đô thị, chỉ tiêu về mật độ dân cư, chỉ tiêu đất quy hoạch đô thị theo các giai đoạn phát triển. Bổ sung các giải pháp để quản lý, sử dụng đất phát triển đô thị theo từng giai đoạn; phù hợp với thực tế tăng trưởng dân số để bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Đối với khu vực ven sông, kênh, và các hành lang thoát nước chính của khu vực, đề nghị xác định cụ thể hành lang bảo vệ, cách ly để đảm bảo yêu cầu về thoát nước, bảo vệ nguồn nước và cảnh quan đô thị; đồng thời, đề nghị phân tách với chỉ tiêu chức năng đất cây xanh sử dụng công cộng cấp đô thị.

Về quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:

• Đề nghị rà soát, đánh giá cụ thể hiện trạng lưu vực thoát nước tự nhiên để đề xuất giải pháp thoát nước mưa phù hợp.
• Đề nghị xác định cụ thể vị trí, quy mô sử dụng đất và kết nối với mạng lưới truyền tải hệ thống hạ tầng của các công trình đầu mối của huyện và tỉnh theo từng giai đoạn quy hoạch.
• Bổ sung làm rõ các giải pháp bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, đặc biệt tại khu vực ven biển, ven sông, suối thoát nước chính.

Nội dung thuyết minh, các bản vẽ, số liệu hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tại hồ sơ đồ án đề nghị thể hiện đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 8 và Phụ lục số IV của Thông tư số 04/2022/TT-BXD ngày 24/10/2022 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn. Đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ đạo cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị rà soát, đảm bảo chất lượng hồ sơ Đồ án Quy hoạch.

Hãy liên hệ ngay với tôi, Nhân Nguyễn – tư vấn đầu tư bất động sản hàng đầu với 8 năm kinh nghiệm, để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ tốt nhất:

• Youtube: Nhan Nguyen BDS
• Facebook: Nhan Nguyen BDS
• Hotline/Zalo: 0903 805 669